Administración de Consorcios: obligación de rendir cuentas

Al tratarse de una representación legal y no convencional, similar a la que corresponde a los representantes necesarios de otras personas de existencia ideal, resultando aplicables las normas del mandato, en razón de lo preceptuado por el art. 1870 del Código Civil.

Por lo tanto, es obligación del administrador rendir cuentas documentadas de su gestión y entregar al mandante todo lo que hubiese recibido como consecuencia del mandato (art. 1909) Dicha obligación nace precisamente de su calidad de mandatario legal del consorcio, siendo ella inherente a toda gestión de negocios ajenos, cualquiera sea su carácter, debiendo ser cumplida a la finalización del ejercicio financiero del consorcio o cesación de aquel mandato, cualquiera sea su causa.

Por ello, como “mandatario”, está obligado a dar cuenta de sus operaciones y a entregar a su mandante cuanto haya recibido en virtud del mandato, aunque lo recibido no se debiese al mandante. Rendir cuentas no es meramente afirmar, decir, informar; es además, apoyar en elementos probatorios la verdad de los asertos.

Por otra parte, la rendición de cuentas pone a cargo de quien debe rendir las dos obligaciones diferenciadas: a) un primer paso, conocido doctrinariamente como “informativo”, consistente en la explicación de las partidas y sus respectivos comprobantes; b) un segundo paso, según sea el resultado del anterior, en el que deberá entregar el saldo (art. 1909, Cód. Civil)

CONDICION NECESARIA PARA RENDIR CUENTAS

La rendición de cuentas constituye una obligación inherente al cargo del administrador: en él recalan las facultades de administrar las cosas de aprovechamiento común, debiendo a ese fin proveer a la recaudación y al empleo de fondos que resulten necesarios (art. 9º inc. “a”, 11, ley 13.512). De este modo, al quedar en manos del administrador la gestión de fondos provenientes de los copropietarios, se halla obligado a dar cuenta de sus operaciones en los términos y con los alcances del artículo 1.909 del Código Civil.

Aclaro que para que ello sea así, es absolutamente necesaria la preexistencia de la recaudación de los fondos entre los obligados al pago y la aplicación de ellos a las actividades específicamente asignadas: realizar los pagos de sueldos, cargas sociales, seguro obligatorio, impuestos y tasas que graven partes comunes, servicios de luz y gas, abonos por mantenimiento de ascensores, portero eléctrico, etcétera, adquisición de artículos de limpieza o electricidad, pagos a proveedores por reparaciones, reposiciones, etcétera. Si faltan esos dos elementos íntimamente ligados: cobrar para pagar, ya no se puede hablar de una obligación de rendir cuentas.

Se ha sostenido que toda persona que haya administrado bienes, gestionado negocios total o parcialmente ajenos, aunque sean comunes del administrador o gestor con otra persona, o que haya ejecuta un hecho que suponga el manejo de fondos o bienes que no le pertenecen en propiedad exclusiva, se encuentra en la obligación de presentar las cuentas de su administración o gestión, a menos que la ley o el que tenga derecho a examinarlas lo eximan expresa o tácitamente.

Pero además esa gestión de administración, dirección o ejecución de cualquier otro acto “en interés ajeno”, debe necesariamente implicar el manejo de dinero o bienes que sean total o parcialmente ajenos. No cualquier acto realizado u obligación asumida en interés ajeno, lleva como consecuencia ineludible la rendición de cuentas. Si no hay entonces manejo de fondos o bienes ajenos, por más que se haya actuado o cumplido o debido cumplir obligaciones en interés ajeno, mal puede exigírsele que detalle ingresos y egresos o confeccione partidas de debe y haber, explique el proceso económico seguido y menos aún establezca un saldo o resultado final con crédito o débito a favor del administrador o gestor”.

FORMA DE RENDIR CUENTAS

Aunque la ley no establece cómo deben ser rendidas las cuentas, basta que contengan un detalle claro y completo de los ingresos y egresos con sus respectivos comprobantes. Estos no serán indispensables para justificar gastos que de cualquier modo aparecen justificados objetivamente por las circunstancias, en especial, cuando se trata de pequeños desembolsos.

El art. 1911 del Código Civil enumera qué elementos debe entregar el mandatario al rendir cuentas: a) todo lo que el mandante le confió y de que no dispuso por su orden; es decir, a los fondos suministrados por aquél para el desempeño del cometido, lo cual abarca el fondo de reserva -si se ha constituido- y asimismo las recaudaciones no aplicadas a satisfacer gastos; b) todo lo que recibió de tercero, aunque lo recibiese sin derecho, pues carece el mandatario de título para retener el pago -aun indebido-, con lo cual quedan comprendidos indemnizaciones, pagos por publicidad en medianeras, alquiler de cosas comunes, etc.; c) todas las ganancias resultantes del negocio que se le encargó, lo cual, en principio, aparece ajeno al caso por no tratarse de una operación comercial que genere lucros; sin embargo, pueden haberse generado intereses por inversiones de las sumas administradas; d) los títulos, documentos y papeles que el mandante le hubiese confiado, con excepción de las cartas e instrucciones que el mandante le hubiese remitido o dado, lo cual comprende no sólo los comprobantes, sino documentación original como reglamento, planos, libros, etc.